등기부등본으로 전세사기 예방하는 방법

전세사기가 극성을 부리고 있습니다. 얼마전 사회문제로 이어졌던 빌라왕 사태와 유사한 사태들이 연달아 일어나면서 전세를 구하는 세입자들에게 피해를 주고 있는데요. 지난 포스팅에서 전세계약을 해서는 안될 징조들과 전세계약사기를 막을 수 있는 방법에 대해서 알아본데 이어, 이번 포스팅에서는 등기부등본을 활용해서 전세사기를 가장 쉽게 예방할 수 있는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

글 내용중에도 나오지만, 등기부등본을 발급받는 방법에 대해서 궁금해하시는 분들을 위해서 등기부등본 발급 페이지를 먼저 연결해드릴테니, 신속한 등기부등본 발급에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 

이와 함께 전세계약시에 도움이 되는 포스팅도 먼저 연결해드리고 본문으로 넘어가도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

등기부등본의 구성 - 기본

 

ㅁ표제부

-해당 부동사에 대한 기본적인 인적사항이 기재되어 있습니다 

 

ㅁ갑구

-집주인이 주인공으로 소유자에 대한 압류, 세금, 기타 권리사항이 기재되어 있습니다. 

 

ㅁ을구

-부동산이 주인공으로 해당 부동산을 담보로 대출을 받게 되면 이 곳에 기재가 됩니다. 

 

 

 

 

 

등기부등본의 구성 - 표제부

 

ㅁ1동 건물의 표시

-등기한 순서, 접수날짜, 건물의 위치, 명칭, 번호, 1동 건물 전체에 대한 면적과 층수, 용도, 구조 등이 기재됩니다. 

 

ㅁ대지권의 목적인 토지의 표시

-해당 건물이 있는 토지의 주소, 지목, 면적 등이 기재됩니다. 

 

ㅁ전유부분의 건물표시

ㅇ건물번호

-전유부분의 층과 호수가 기재됩니다.

ㅇ건물내역

-해당 세대의 전용면적이 기재됩니다. 

 

ㅁ대지권의 표시

-건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해서 건물의 대지에 대해서 가지는 권리로 일반적으로 소유권대지권이 일반적입니다.

 

ㅁ표제부에서 확인해야 할 사항

-해당 주택의 주소와 등기부 등본의 표제부에 기재된 주소가 동일한지를 최우선적으로 확인해야 합니다. 

 

 

 

등기부등본의 구성 - 갑구

 

ㅁ갑구의 표기사항

-갑구에는 소유권에 대한 사항들이 주로 기재됩니다 

-소유권의 이전 시기, 이전 대상, 소유권에 대한 제한까지도 기재가 됩니다. 

-순위번호는 위에서부터 등기를 한 순서로, 가장 아래쪽 부분의 순위가 현재 해당 부동산에 대한 주인이 되겠습니다. 

 

ㅁ갑구에서 확인해야 할 사항

-표제부에서 주소를 확인해야 했다면, 갑구에서는 해당 부동산 주인의 명의와 계약시에 집주인의 계좌번호 명의가 동일한지를 확인해야 합니다. 

-해당 부동산에 대해서 가압류, 압류, 가처분, 경매신청, 예고등기, 가등기 등이 있을 경우 갑구에 기재되며, 이 채무들이 해결되지 않았다면 추후 강제집행으로 인한 소유권 분쟁의 소지가 발생하므로 전세계약에 주의를 하는 편이 좋습니다. 

 

 

 

 

등기부등본의 구성 - 을구

 

ㅁ을구의 표기사항

-을구에는 소유권 이외의 권리들이 기재됩니다. 

-(근)저당권, 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재됩니다. 

-관리관계의 변경 이전이나 말소 등의 내용도 기재됩니다. 

-일반적으로 을구에 근저당권 설정 이라고 기재되어 있다면 부동산 주인이 금융권에 융자가 있다는 의미가 됩니다. 

-권리자 및 기타사항에 채권최고액 ㅇㅇㅇ원 이라고 기재되어 있다면 해당 부동산은 금융권에 ㅇㅇㅇ원의 융자가 있다는 의미가 됩니다(채권최고액은 실제융자금액의 120 ~ 130%로 설정됩니다).

 

ㅁ을구에서 확인해야 할 사항

-해당 부동산에 대한 대출금액이 시세에 비해서 적절한지를 확인해야 합니다. 보통 대출이 공시지가의 70% 이상이라면 전세계약에 주의를 하는 편이 좋습니다.

-해당 부동산에 대해 대출금액이 적절하지 못해도 전세 계약을 해야 하는 경우라면 근저당권에 대한 말소를 조건으로 하고 전세계약을 진행해야 할 것입니다. 

 

 

 

등기부등본으로 전세사기 예방하기

 

ㅁ등기부등본 발급

-등기부 등본은 주소만 알고 있다면 모든 사람이 열람할 수 있고 발급도 가능합니다.

-단순 열람만으로는 법적 효력이 없기 때문에 발급을 해야 법적 효력이 발생합니다. 

-발급을 할 때는 빠진 페이지가 없는지를 확인해야 합니다. 

-전세계약전, 중도금 납부시, 전세계약을 하고 전입신고와 확정신고를 한 다음날까지는 등기부등본을 다시 한 번 확인해보아야 합니다. 이는 전입신고와 확정신고를 다 마친 다음날부터 우선변제권이 생기기 때문으로, 시간차이를 노리고 전세계약을 마치고 당일중으로 전세집을 타인에게 매매한다거나 하는 경우가 있기 때문입니다. 

 

ㅁ전세사기 예방법

-등기부등본에는 해당 주택에 대한 근저당 상황 및 채권자 현황 등이 기재되기 때문에 애시당초 대출이 많은 주택일 경우에 계약 자체를 삼가해야 합니다. 

-대출이 많은 주택으로 전세계약을 하게 되면, 최악의 경우 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때 등기부등본상에 기재되어 있는 앞순위 채권자부터 대금이 선지급되기 때문에 세입자가 돈을 하나도 돌려받지 못할 수 있기 때문에 가급적이면 대출이 많은 주택은 전세계약을 하지 않는 것이 맞습니다. 

 

 

 

등기부등본 발급절차

 

 

-회원등록 / 로그인

-부동산 등기 열람/서면발급

-열람/발급 대상 검색

-주민등록 공개여부 체크

-수수료 결제

-최종 열람 및 발급하기

 

 

 

등기부등본