전세사기를 예방할 수 있는 방법 5가지 상세정보 알아보기

2022년 10월에 불거진 빌라왕 사태로 불거진 전세사기 사태가 점점 그 심각함을 더하고 있습니다. 예전부터 있어왔던 전세사기는 최근들어 그 수법이 보다 교묘해지면서 세입자들이 알아채기 힘들 정도로 진화하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 이러한 전세사기수법들을 예방할 수 있는 방법들에 대해서 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

전세사기예방법

 

※참고할만한 포스팅※

전세계약을 해서는 안되는 징조 4가지 - 바로가기

 

 

등기부등본 확인하기

 

-등기부등본에는 전세계약시에 가장 먼저 확인해야 합니다. 등기부등본에는 전세주택의 근저당 상황 및 채권자 현황등이 기재되어 있기 때문에 계약전에 확인하고 대출이 많은 주택일 경우에는 계약을 피하는 것이 좋습니다. 

-대출이 많은 주택임에도 전세계약을 진행했을 경우 전세기간동안 집주인이 파산을 한다거나, 대출금을 갚지 못한다거나 하는 경우에는 전세주택이 경매로 넘어가게 됩니다. 이 때 세입자는 1순위가 아니라, 등기부등본에 기재되어 있는 앞순위 채권자부터 대금이 선지급되기 때문에 세입자는 최악의 경우 전세보증금을 하나도 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다. 

-등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 조회 및 발급이 가능합니다.

 

 

 

 

 

시세가 높은 신축건물 피하기

 

-일반적으로 전세는 매매가의 70%가 보통입니다. 하지만, 신축건물의 경우 이번 빌라왕의 경우처럼 전세가를 매매가와 비슷하게 하거나 높게 설정하더라도 세입자는 잘 모를 수 있습니다. 거기에 아예 작정을 하고 집주인이 부동산중개소에게 지원금까지 주면서 계약을 유도하는 경우도 있기 때문에 더더욱 조심해야 합니다.

-그렇기 때문에 신축건물의 전세매물을 볼 때는 주변 매물들의 시세와 비교해서 지나치게 시세가 높다거나 집주인이나 부동산측에서 세금지원이나 이사비지원 같은 금전적인 지원을 약속 할 때는 충분히 의심을 해봐야 할 것입니다.

-가급적이면 등기부등본으로 그동안의 매매내역을 확인 가능한 구축건물을 선택하는 것이 시세적으로도 좀 더 안심할 수 있다고 하겠습니다. 

 

 

 

전입신고/확정일자 신속처리

 

-전세계약을 체결했다면, 최대한 빨리(가급적이면 당일중으로) 전입 신고와 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 

-전입신고는 거주지 이동시에 관할관청에 이를 알리는 것입니다. 전입신고를 하면 입주전에 행여나 집주인이 악의로 타인에게 집을 팔게 되더라도 전세계약서에 명시된 날짜까지 그 전세집에서 살 수 있는 대항력이 생기게 됩니다. 

-확정일자는 전세계약이 체결된 그 날짜에 대해서 완전한 증거력이 생겼음을 법적으로 인정하는 일자입니다. 이 확정일자가 중요한 이유는 전세집에 대해서 저당을 잡더라도 선순위에 설 수 있는 우선변제권이 생기기 때문입니다. 

-우선변제권이 발생하는 시점은 전입신고일과 확정일자 중에서 시기적으로 나중에 이뤄진 날을 기준으로 그 익일부터 대항력과 우선변제권이 발생하기 때문에 전세계약을 체결했다면, 최대한 빨리 전입신고와 확정일자를 받아야 하는 것입니다. 

-요즘에는 임대차계약서를 가지고 대법원 인터넷 등기소에서도 온라인으로 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

임대차계약서에 특약 포함

 

-최근에 새롭게 떠오르고 있는 예방조항입니다. 세입자의 입장에서 우선변제권이 발생하는 시점이 전입신고과 확정일자를 바로 받더라도 그 다음날부터 발생하기 때문에 이를 노린 사기가 최근의 수법들이었습니다. 

-그래서 잔금 처리 다음날까지 등기부등본 상태를 유지한다는 내용의 특약을 포함시키는 것이 포인트입니다. 이 특약을 포함시킨다면 계약 당일까지의 의도적인 사기는 어느 정도 방지 할 수 있습니다. 

 

 

 

전세금 보증보험 가입

 

-정식 명칭은 주택도시보증공사(HUG)에서 시행하는 전세보증금 반환보증 이라고 합니다. 이 보증은 전세계약이 종료되었을 때, 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 보증하는 것이라고 말할 수 있습니다. 

-전세계약이 종료되고 30일 이내로 전세보증금을 돌려받지 못했다거나 집이 경매로 넘어갔을 때, 전세기간동안 납부한 보험금을 통해서 전세보증금을 받을 수 있는 시스템입니다. 

-전세보증금 반환보증에 가입하게 되면 주택도시보증공사에서 전세보증금에 해당하는 금액을 전세주택에 전세권을 설정하게 됩니다. 그 후에 전세주택이 경매에 넘어간다거나 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다거나 하는 경우에 우선적으로 전세보증금에 상당하는 금액을 세입자에게 돌려주고, 그 다음 설정해놓았던 전세권을 행사해서 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받게 됩니다. 

-단, 전세보증금이 매매가 보다 높은 경우 / 전세계약기간이 절반을 지난 경우에는 가입이 불가능하므로 미리미리 확인해야 합니다. 

-주택도시보증공사에서는 안심전세 HUG 라는 APP 을 출시하고, 이를 통해 세입자가 확인해야 하는 주요 사항들을 확인할 수 있도록 하였습니다. 시세조회/위험성진단, 임대인 조회, 전세보증 신청/갱신, 임대보증 신청/갱신 등의 서비스를 제공하며 보증사고 발생시 이행청구 하는 기능도 제공한다고 하니 꼭 이용해보시기를 추천합니다.